La mancata impermeabilizzazione dell’immobile rientra tra i «gravi difetti» risarciti dall’appaltatore

(www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com) – Scatta la responsabilità dell’appaltatore per rovina e gravi difetti dell’opera venduta anche per alterazioni che riguardano elementi secondari e accessori che incidano sul godimento e sul normale utilizzo del bene. A sottolinearlo è la Corte d’appello di Napoli con sentenza 50 dell’8 gennaio scorso (presidente Sensale, relatore Marinaro).

Protagonisti, il proprietario della nuda proprietà e gli usufruttuari di un appartamento. L’immobile, lamentano al Tribunale citando in causa la ditta alienante, presentava diverse anomalie, come confermavano, del resto, gli esiti dell’accertamento tecnico preventivo. Di qui, la richiesta di condannare la società a pagare la somma necessaria a eliminare i riscontrati vizi e difetti dell’abitazione e a ripristinare le parti rimaste danneggiate.

La domanda è stata accolta in primo grado. La Srl, però, ha proposto appello. Motivo principale, il fatto che, con l’atto introduttivo, fossero stati reclamati semplici «vizi e difetti» dell’alloggio (quali l’imperfetta esecuzione dell’impermeabilizzazione) e, dunque, irregolarità insufficienti a radicare la responsabilità della venditrice per gravi difetti rilevanti in base all’articolo 1669 del Codice civile. Semmai, trattandosi di anomalie inidonee a provocare danni strutturali, si sarebbe dovuta invocare la più tenue garanzia per difetti dell’opera, regolata dall’articolo 1667 del Codice civile.

La tesi è stata bocciata dai giudici di appello. Intanto – chiariscono richiamando la sentenza 3702/2011 della Cassazione – l’uso «negli atti di parte del termine vizi (e difetti) dell’opera, presente negli articoli 1667 e 1668 del Codice civile, non è incompatibile con l’affermazione dei gravi difetti rilevanti in base all’articolo 1669 del Codice civile, poiché i gravi difetti dell’opera si traducono inevitabilmente in vizi della medesima». È ben possibile, dunque, un concorso tra le due garanzie, di cui l’una costituisce una sottospecie dell’altra.

Non solo. I gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia regolata dall’articolo 1669 del Codice Civile, precisa ancora il collegio partenopeo, non si identificano necessariamente «con vizi influenti sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento», come accade nell’ipotesi di infiltrazioni legate a carenze di impermeabilizzazione (Cassazione, sentenza 84/2013). Principio suffragato dalla sentenza 7756/2017 della Cassazione a Sezioni unite, per cui – considerato che il baricentro della categoria dei gravi difetti si sta spostando dall’incolumità dei terzi alla «compromissione del godimento normale del bene» – l’articolo 1669 del Codice civile è applicabile, se ricorrono le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, purché affetti da gravi difetti che incidono sul godimento e sul normale utilizzo del bene. E per gravi difetti si intendono anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori eliminabili con l’ordinaria manutenzione, se idonei a compromettere la funzionalità globale dell’opera, quali i vizi di pavimentazione, le infiltrazioni o le inefficienze dell’impianto idrico.

Per queste ragioni la Corte d’appello di Napoli, qualificati i vizi reclamati come alterazioni che, pur inerendo una parte dell’opera, ne avevano inciso sulla struttura e funzionalità globale, menomandone in maniera apprezzabile il godimento, hanno sancito la responsabilità, per rovina e gravi vizi, della società alienante.